Actualités Loyer abusif à Bruxelles : nouvelles règles applicables depuis le 1er mai 2025

Loyer abusif à Bruxelles : nouvelles règles applicables depuis le 1er mai 2025

Publié le : 13 mai 2025

Depuis le 1^er mai 2025, un nouvel article 224/1 ¹ a été intégré au Code bruxellois du Logement. Il impose au bailleur une obligation de ne pas proposer de loyer abusif. À défaut, le locataire peut introduire une demande de révision du loyer.

Qu’est-ce qu’un loyer abusif ?

Selon l’article 224 ² du même Code, un loyer est présumé abusif dans les situations suivantes :

Il dépasse de plus de 20 % le loyer de référence. Cette présomption peut être renversée si le bailleur prouve que cet écart est justifié par des éléments de confort substantiels, propres au logement ou à son environnement ;

Il est inférieur ou égal à +20 % du loyer de référence, mais le logement présente des défauts de qualité substantiels, là aussi intrinsèques au bien ou à son environnement.

Dans ces cas, le locataire peut demander une révision du loyer devant la Justice de paix compétente. Il peut aussi solliciter un avis non contraignant de la Commission paritaire locative³, gratuitement. Cette demande peut se réaliser en ligne. Toutes les informations sont disponibles sur le site : https://be.brussels/fr/logement/location/bail-dhabitation/commission-paritaire-locative/demande-davis-la-commission-paritaire-locative

Si la Commission estime que le loyer est abusif, elle convoque les parties pour tenter une conciliation. En cas d’échec, le juge pourra être saisi.

Délais pour introduire une demande de révision

Le délai pour introduire une telle demande dépend de la durée initialement prévue dans le bail :

Bail de courte durée (jusqu’à trois ans) : la demande peut être introduite à partir du 3ᵉ mois du contrat ;
Bail de longue durée : la demande est recevable à partir du 4ᵉ mois du contrat.

Exception : Si le bailleur a déjà été contraint de réviser un loyer abusif pour le même bien, le locataire peut introduire une demande de révision à tout moment.

Effets de la révision

Si un accord est trouvé devant la Commission, le nouveau loyer s’appliquera à partir du premier jour du mois suivant la saisine de la Commission. Si le juge constate un loyer abusif, la révision pourra rétroagir au plus tôt quatre mois avant l’introduction de la demande en justice.

Exceptionnellement, si le bailleur a déjà été sanctionné pour un loyer abusif concernant le même bien, la révision peut remonter jusqu’au premier mois du contrat.

Protection du locataire

Enfin, le locataire qui saisit la Commission paritaire locative bénéficie d’une protection contre les congés pendant trois mois à compter du lendemain de la saisine. Tout congé notifié pendant cette période est suspendu et ne produit ses effets qu’à l’expiration de ce délai.

Une grille des loyers mise à disposition

La grille des loyers mise en place par la Région est un outil indicatif. Elle est basée sur différents critères (nombre de pièces, localisation du bien, son état, superficie habitable…). Une simulation peut être effectuée sur https://loyers.brussels/