Steunpunt voor de Diensten Schuldbemiddeling van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Info & Tools

De nieuwe uitzettingsprocedure in Brussel (SEPTEMBER 2023)

Op 22/06/2023 keurde het Brussels Parlement een ontwerp van ordonnantie goed, die belangrijke wijzigingen aanbrengt aan de procedure voor uithuiszetting die momenteel van kracht is in het Gewest. Deze ordonnantie werd gepubliceerd op 21/08/2023 en trad in werking op 1 september 2023.

Deze nieuwe hervorming werd voorgesteld aan schuldbemiddelaars tijdens het Conference-Debat op 21/09/2023, waarvan de slides HIER beschikbaar zijn.

In deze bijdrage gaan we dieper in op de redenen die de politici ertoe hebben aangezet om een dergelijke hervorming door te voeren, alsook op de verschillende wijzigingen die aan de uitzettingsprocedure zijn aangebracht :

Oorsprong van de hervorming :

De procedure voor uithuiszetting is een gevoelige kwestie die op het snijpunt ligt van het recht van huurders op huisvesting en het eigendomsrecht van verhuurders. Hoewel deze twee rechten vanuit moreel oogpunt niet op voet van gelijkheid staan, kan het ene recht het andere niet volledig teniet doen. Ze moeten naast elkaar kunnen bestaan in een eerlijk en goed gereglementeerd evenwicht. De afgelopen jaren is echter gebleken dat dit evenwicht vaak zoek was. Na een reeks vaststellingen van de potentieel dramatische gevolgen van uithuiszettingen, heeft het kabinet van de staatssecretaris voor Huisvesting en Gelijke Kansen, Nawal Ben Hamou, een hervorming in het getouw gezet met twee hoofddoelen voor ogen :

  • Voorkomen dat gezinnen gedwongen worden te verhuizen tijdens de wintermaanden, door verhuurders te compenseren voor het huurverlies tijdens deze periode.
  • Het aantal uithuiszettingen verminderen door OCMW’s meer mogelijkheden te geven om tussen te komen en te bemiddelen, dit om te voorkomen dat de relatie tussen huurder en verhuurder verder verslechtert of wordt verbroken.
    De ordonnantie beoogt een evenwichtsoefening uit te voeren door verschillende aspecten van de procedure ter bescherming van kansarme huurders te versterken, en tegelijkertijd te voorzien in bepaalde compensaties voor verhuurders. Het gaat er dus om de spreekwoordelijke kool en geit te sparen.

De vaststellingen : [1]

  • In Brussel krijgen elke dag 20 (of 10) huurders een uitzettingsbevel.
  • Er zijn ongeveer 600 uithuiszettingen per jaar.
  • België staat 3de op de Europese ranglijst van landen met de meeste uithuiszettingen.
  • Wanneer een vonnis wordt gewezen, wordt de uithuiszetting in 90% van de gevallen toegekend.
  • De huurder is in minder dan 40% van de gevallen op de hoorzitting aanwezig.
  • 90% van de uithuiszettingen wordt gemotiveerd door een huurachterstand.
  • De mediane huurachterstand die leidt tot een uithuiszetting is € 2.900,00.
  • 1/3 van de uitgezette huurders heeft de dag na de uithuiszetting nog geen nieuwe woning gevonden.
  • 29 % van de uitgezette huurders is werkloos.
  • Slechts weinig huurders worden tijdens de hoorzitting vertegenwoordigd door een advocaat. Van de 60.000 verzoeken om tussenkomst door het Bureau voor Juridische Bijstand heeft slechts 4 % betrekking op huisvesting.
  • Het is nooit de huurder die de zaak voor de rechter brengt.

In het licht van deze vaststellingen was het kabinet van mening dat het een structureel probleem betreft, dat om een structureel antwoord vraagt.

De bovenstaande cijfers moeten evenwel met de nodige voorzichtigheid worden bekeken, aangezien er momenteel geen systematische gegevensinzameling plaatsvindt over uithuiszettingen. De enige officiële cijfers die beschikbaar zijn, zijn afkomstig van twee universitaire studies uit 2014 en 2018, en betreffen gegevens die manueel werden verzameld bij de verschillende Brusselse vredegerechten. Ze geven dus slechts een deel van de realiteit weer. Sinds de hervorming van 26/12/2022 voorziet het Gerechtelijk Wetboek in de verplichting om een bericht van uitzetting op te nemen in het Centraal Bestand van Berichten van beslag. Die verplichting is echter nog te recent en er is nog geen onderzoek gedaan naar de betrokken aantallen.

De winterstop :

Een van de belangrijkste maatregelen van deze ordonnantie is de invoering van een verbod op uithuiszettingen tijdens de periode van 4,5 maanden van 1 november tot en met 15 maart. (art. 233duodecies van de Brusselse Huisvestingscode [BHC]).

Dit "wintermoratorium" bestond al in het Brussels Gewest, maar enkel voor sociale verhuurders en het duurde slechts 3 maanden van december tot februari. Dit moratorium is nu verlengd en ook uitgebreid naar particuliere verhuurders. Er dient opgemerkt dat Wallonië ook een moratorium van 4,5 maanden oplegt, maar enkel voor sociale verhuurders, terwijl in Vlaanderen dergelijk moratorium onbestaande is.

Het was al de vijfde poging sinds het begin van de jaren 2000 om een dergelijke maatregel door te drukken.

Het tijdelijke verbod op uitzetting tijdens de winter kent echter een aantal uitzonderingen en wordt voor de verhuurders gecompenseerd door de mogelijkheid om een beroep te doen op het Solidariteitsfonds, waar ze compensatie kunnen vragen voor huurverlies tijdens deze periode.

Laten we beginnen met de uitzonderingen, die restrictief worden geïnterpreteerd. Het blijft mogelijk om een huurder tijdens de wintermaanden uit te zetten als:

  • Er een herhuisvestingsoplossing beschikbaar is of de huurder de woning heeft verlaten;
  • De gezondheidstoestand en/of veiligheidstoestand van het goed verantwoordt dat de bewoning ervan niet kan blijven voortduren;
  • Het gedrag van de huurder/bewoner tegenover het personeel of andere bewoners aan de basis ligt van een gevaarlijke toestand die elke verdere bewoning onmogelijk maakt;
  • De verhuurder in een situatie van overmacht verkeert waardoor hij de woning persoonlijk moet betrekken.

Het is aan de rechter om te oordelen of een van deze uitzonderingen van toepassing is. Als aan de voorwaarden om een uitzondering toe te passen, wordt voldaan nadat een vonnis tot uitzetting is gewezen, moet de verhuurder zich nogmaals tot de rechter wenden om toestemming te vragen om van het moratorium af te wijken. (art. 233duodecies §1 BHC)

De tussenkomst van het Solidariteitsfonds is gebonden aan verschillende voorwaarden:

  • Het fonds komt enkel tussen voor niet-gesubsidieerde particuliere en openbare verhuurders. Alle verhuurders van OCMW’s en sociale verhuurkantoren of wie gewestelijke subsidies ontvangt, zijn uitgesloten.
  • Het vonnis tot uitzetting moet gewezen zijn na de 15de augustus voorafgaand aan het begin van de winterperiode. Zo niet wordt de verhuurder geacht voldoende tijd te hebben gehad om de uitzetting uit te voeren (meer dan 2,5 maand).
  • Schadeclaims moeten voor 1 september na het einde van het wintermoratorium worden ingediend.
  • De schadevergoeding is beperkt tot de woonvergoeding die tijdens het moratorium verschuldigd was. Deze wordt berekend in dagen en het maandelijkse totaal mag niet hoger zijn dan het bedrag van de oorspronkelijke huur.
  • De betaling vindt plaats binnen de 4 maanden na de steunaanvraag.

Dit Fonds, voluit het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit, zal worden beheerd door Brussel Huisvesting, de huisvestingsmaatschappij van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het wordt gefinancierd door boetes en andere administratieve heffingen die worden geïnd in het kader van de procedures ongeschikt- en onbewoonbaarheid (art. 8 van de Brusselse Huisvestingscode) en bestond al om het huurverschil te dekken voor mensen die uit een onbewoonbaar verklaarde woning werden gezet. De reikwijdte van het Fonds werd dus uitgebreid.

Deze maatregel beoogt de realisatie van de 1ste doelstelling van de hervorming, namelijk voorkomen dat gezinnen dakloos worden tijdens de wintermaanden. Deze doelstelling zal zeker bereikt worden. Wel riskeert de maatregel een grote impact te hebben op de verhuurder wat betreft de deadline voor het bepalen van de uitzettingsdatum.

In de huidige situatie bedraagt de uitzettingstermijn in sommige gemeenten al enkele maanden. Om een uithuiszetting te organiseren moet de gerechtsdeurwaarder immers een datum afspreken met verschillende partijen (verhuisbedrijf, slotenmaker, de gemeente, enz.) en het zijn meestal de medewerkers van de gemeente, die de uitgezette goederen naar een gemeentelijk depot brengen waar ze worden bewaard tot de uitgezette persoon ze komt ophalen (tegen betaling van de opslagkosten), die zich het minst flexibel opstellen. In sommige gemeenten, zoals Jette of Ukkel, is hun agenda al voor meer dan 3 maanden volzet. Het zal dus moeilijk worden voor deze diensten om in 7,5 maand te doen wat ze in 12 maanden niet konden, zonder een nog grotere achterstand op te lopen.

Als tegengewicht voor deze toestand heeft de ordonnantie ook een 2de doelstelling vastgelegd, namelijk het aantal uithuiszettingen verminderen.

Vermindering van het aantal uithuiszettingen :

Om het aantal uitzettingen te verminderen, wil de ordonnantie de preventieve tussenkomst van de OCMW’s in de relatie tussen huurder en verhuurder versterken, om een eventuele verzuring van die relatie, die tot uitzetting zou kunnen leiden, te vermijden. Hiertoe voorziet de hervorming in een uitbreiding van de menselijke, technische en financiële middelen van de OCMW’s.

Dit zijn de verschillende wijzigingen die de ordonnantie aanbrengt in de uitzettingsprocedure:

  • Alle wetsartikelen over uithuiszettingen worden samengebracht in de Brusselse Huisvestingscode (art. 233bis en volgende). Deze eerste wijziging is misschien een louter formele aangelegenheid, maar zal de beoefenaars van juridische beroepen helpen om de materie te verduidelijken en eenvormiger te maken.
  • De Code verplicht verhuurders voortaan om huurders ten minste één maand voor de datum waarop de zaak zal worden ingeleid, in gebreke te stellen. Een verplichting tot voorafgaande ingebrekestelling bestond al, maar was niet zo strikt omschreven (art. 233quater BHC).
  • Om het gebruik van het verzoekschrift als middel om een procedure in te leiden aan te moedigen, wordt bepaald dat elke persoon die de dagvaarding aanwendt terwijl het verzoekschrift mogelijk was, de kosten hiervan dient te dragen, zelfs als hij in het gelijk wordt gesteld (art. 233quinquies §1 BHC).
  • Er moeten nieuwe gegevens worden opgenomen in het stuk dat het geding inleidt, zoals het telefoonnummer of e-mailadres van de huurder, indien bekend bij de verzoeker. Het is de bedoeling dat het OCMW, dat een kopie van het genoemde verzoekschrift zal ontvangen, makkelijker contact kan opnemen met de persoon die met uitzetting wordt bedreigd om deze zo nodig te helpen. Er moet ook een kopie van de ingebrekestelling worden bijgevoegd (art. 233quinquies §2 BHC).
  • De huurder kan zich niet langer verzetten tegen de overmaking van het dossier aan het OCMW, terwijl hij hier voorheen binnen de 5 dagen verzet kon tegen aantekenen. De schrapping van deze termijn zal het werk van de griffie vergemakkelijken en tevens het OCMW meer tijd geven om tussen te komen, aangezien het eerder verwittigd zal worden (art. 233septies BHC).
  • De OCMW’s die krachtens deze ordonnantie zullen worden verwittigd, zullen voortaan gemachtigd zijn om op eigen initiatief contact op te nemen met de huurder, terwijl ze voorheen nog gebonden waren aan de "verzoekregel", wat betekende dat ze een verzoek van de gebruiker moesten ontvangen om te kunnen optreden. (art. 233septies §5 BHC)
  • Gedeelde brievenbussen zijn thans verboden en eigenaars van meerdere woningen moeten voortaan één brievenbus per woning installeren [2] .
  • De termijn om te verschijnen (tussen de dagvaarding en de hoorzitting) voor een vordering tot uithuiszetting wordt verlengd tot 40 dagen na de verzending van het verzoek of de betekening van de dagvaarding (art. 233sixies BHC). Voorheen bedroeg deze termijn slechts minimaal 15 dagen, waardoor het OCMW niet echt de kans kreeg om correct en efficiënt op te treden.
  • Wanneer om de uitzetting wordt verzocht door middel van conclusies (d.w.z. tijdens de hoorzitting terwijl dit verzoek niet was opgenomen in het stuk dat de procedure inleidde), zal niet alleen de termijn van 40 dagen ook van toepassing zijn vóór de volgende hoorzitting (art. 233novies BHC), maar zal het OCMW ook op de hoogte worden gebracht door de griffie (art. 233septies §3 BHC), wat voorheen niet het geval was.
  • Alvorens een uithuiszetting toe te staan, moet de rechter trachten de partijen te verzoenen (art. 233octies BHC) en vervolgens een evenredigheidstoetsing uitvoeren, d.w.z. dat hij moet nagaan of de inbreuk op de rechten van de uitgezette bewoner niet onevenredig is met zijn fout (art. 233ter BHC). De rechter behoudt op dit vlak een grote beoordelingsvrijheid, maar in de memorie van toelichting werd aangegeven dat een te lage huurachterstand, bijvoorbeeld minder dan 3 maanden, op zich [3] niet tot een uitzetting kan leiden.
  • Tussen de betekening van het vonnis waarbij de uitzetting wordt bevolen en de uitzetting zelf moet een termijn van een maand nageleefd worden, zelfs indien dit niet uitdrukkelijk in het vonnis is vermeld (art. 233undecies §1 BHC). Zoals voorheen kan de rechter van deze termijn afwijken indien de partijen hierover een overeenstemming bereiken, in geval van pro forma uitzetting, onbewoonbaarheid, herhuisvesting of nog om dwingende redenen.
  • De woonvergoeding, d.w.z. het bedrag dat verschuldigd is door de bewoner die de woning betrekt nadat de rechter de huurovereenkomst ontbonden heeft verklaard, moet thans in dagen worden berekend en het maandelijkse totaal mag niet hoger zijn dan het bedrag van de huur zoals vastgesteld in de oorspronkelijke huurovereenkomst (art. 233undecies §1 3°,2e lid BHC).
  • Elk vonnis tot uithuiszetting wordt door de griffie naar het OCMW gestuurd samen met de kennisgeving van de beslissing aan de partijen (art. 233decies, §1 BHC).
  • De deurwaarder die een vonnis betekent, dat een uithuiszettingsbevel bevat, moet ook het OCMW hiervan op de hoogte brengen (art. 233undecies §1,5e lid BHC).
  • Het bericht van uithuiszetting dat de deurwaarder aan de bewoner moet sturen om hem op de hoogte te brengen van de effectieve uitzettingdatum, moet voortaan minstens 15 dagen op voorhand verstuurd worden, in plaats van 5 dagen voorheen (art. 233undecies §2 BHC). Kennisgeving per gewone brief is uitdrukkelijk toegestaan voor het geval dat de schuldenaar zijn aangetekende zendingen niet meer zou ophalen. Dit bericht moet voortaan vermelden wat er met de uitgezette goederen gebeurt, namelijk dat ze ter beschikking blijven van de schuldenaar in een gemeentelijk magazijn gedurende een periode van 6 maanden, die kan worden verlengd mits betaling van de opslagkosten.
  • Dit bericht van uitzetting wordt door de deurwaarder ook naar het OCMW gestuurd (art. 233undecies §2 3e lid BHC).
  • De huurder of bewoner kan de uitzetting nog laten vernietigen vóór het verstrijken van de termijn van 15 dagen als hij aan de deurwaarder kan bewijzen dat hij een herhuisvesting heeft gevonden binnen de maand na het versturen van het bevel tot uitzetting. Hij moet dan wel over degelijke bewijzen beschikken, zoals een huurovereenkomst of een verbintenis van een OCMW, en de uitzetting kan worden hervat aan het einde van de termijn van één maand. (In de praktijk zal het voor de betrokken partijen evenwel een bijzonder ingewikkelde zaak zijn om de uitzetting met 15 dagen uit te stellen) (art. 233undecies §3 BHC).

Om de OCMW’s in staat te stellen sneller en met meer regelmaat tussen te komen bij uitzettingsprocedures, is de regering van plan hen een bijkomende jaarlijkse subsidie toe te kennen gelijk aan een halftijdse equivalent per OCMW plus een bepaald budget dat zal worden vastgelegd in functie van het aantal uithuiszettingen per gemeente. Zoals nu al het geval is, zullen de OCMW’s ook kunnen tussenkomen voor de aanzuivering van huurachterstanden van mensen in nood en/of een waarborg kunnen geven voor toekomstige betalingen.

Hieronder volgt een overzicht van de uitzettingsprocedure zoals uiteengezet in de nieuwe verordening en gepresenteerd op de website van Brussel-Huisvesting https://huisvesting.brussels/hervorming-van-de-uithuiszettingsprocedure/ :

PNG - 616.6 kB

De Brusselse OCMW’s krijgen dus een sleutelrol toebedeeld in de realisatie van de tweede doelstelling van deze hervorming, namelijk het terugdringen van het aantal effectieve uitzettingen in Brussel. Het valt echter nog af te wachten hoe ze met hun nieuwe prerogatieven zullen omgaan.

De oude wetgeving voorzag al dat het OCMW op de hoogte moest worden gebracht van een uitzettingsprocedure (oud art. 1344octies tot duodecies Ger.W.), maar de manier waarop deze informatie werd behandeld, verschilde aanzienlijk per OCMW. Niet alleen beschikten de OCMW’s slechts over een beperkte termijn om te handelen, maar ze konden ook niets ondernemen zonder een officieel verzoek van de betrokken persoon. Terwijl sommige OCMW’s, zoals Vorst, specifieke afdelingen hadden opgericht die zich veel moeite getroostten om de met uitzetting bedreigde persoon te ontmoeten, en zich soms zelf ter plaatse begaven, hielden andere OCMW’s het bij het verzenden van een informatiebrief. Weer anderen namen deel aan de zittingen op het vredegerecht om te trachten het noodzakelijke verzoek van de betrokken persoon te bekomen.

Dankzij deze hervorming hebben de OCMW’s niet alleen het recht gekregen om op eigen initiatief op te treden, maar beschikken ze ook over meer tijd om dat te doen. Verder ontvangen ze een extra subsidie, wat hen in staat moet stellen om hun aanpak van de problematiek van de uithuiszettingen te verbeteren.

In de huidige situatie is het meestal de Dienst Huisvesting die de dossiers in verband met uithuiszetting behandelt. Het is dan de verantwoordelijkheid van die dienst om andere diensten in te schakelen die nuttig kunnen zijn, zoals de Dienst Schuldbemiddeling wanneer er meerdere schuldeisers zijn met wie onderhandeld moet worden, of de Algemene Sociale Dienst wanneer een financiële tussenkomst (bijvoorbeeld voor huurachterstand) mogelijk is. Maar is deze procedure wel het meest aangewezen?

Om met de verhuurder te onderhandelen en een haalbare oplossing voor te stellen, zoals een afbetalingsplan, is het immers nodig om een globaal overzicht te hebben van de schuldsituatie op lange termijn van de cliënt. Dat is informatie die doorgaans bekend is bij de Dienst Schuldbemiddeling, en niet de Dienst Huisvesting.
Als de OCMW’s de nieuwe mogelijkheden die de ordonnantie hen biedt, willen aangrijpen om het lot van mensen die met uitzetting bedreigd worden te verbeteren, dan zullen in de eerste plaats de diensten schuldbemiddeling hiermee aan de slag moeten. Deze diensten, waarvan de rol vaak verkeerd begrepen en onderschat wordt (sommige OCMW’s zoals Ganshoren, Jette en Koekelberg hebben zelfs geen dienst schuldbemiddeling meer), hebben het echter vaak erg druk en kijken soms tegen ellenlange wachtlijsten aan.

Een van de grootste uitdagingen voor de OCMW’s zal er dus in bestaan hun interne organisatie aan te passen, zodat ze personen die met uitzetting bedreigd worden correct en op het juiste moment te hulp kunnen komen. Anders zullen de toegekende bijkomende termijnen om tussen te komen de relatie tussen huurder en verhuurder alleen maar doen verslechteren.

Monitoring van de uithuiszettingen :

De ordonnantie voorziet ook in een jaarlijkse monitoring van de uitzettingsprocedures. Dit houdt in dat een hele reeks gegevens automatisch wordt geregistreerd en geanalyseerd.

Telkens wanneer de griffie een beslissing die een uitzetting toestaat, meedeelt aan het OCMW, moet ze deze ook meedelen aan "de derde vertrouwenspartij die daartoe door de Minister werd aangeduid" [4] (art. 233decies §2 BHC). Deze derde vertrouwenspartij zal instaan voor het verzamelen van een reeks statistische gegevens die zullen worden geanonimiseerd (het adres zal bijvoorbeeld vervangen worden door een wijkbenaming) en zullen worden overgemaakt aan het Observatorium Huisvesting. De gegevens in de monitoring worden vervolgens gepubliceerd op de website van het Brussels Planningsbureau.

Het doel is om de impact van de maatregelen te kunnen beoordelen en, indien nodig, maatregelen die niet het gewenste effect hebben, te herzien.

Ter conclusie :

We kunnen stellen dat het een ambitieuze hervorming betreft, die een aantal belangrijke veranderingen zal teweegbrengen in het verloop van de uitzettingsprocedures in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het doel is het aantal uithuiszettingen in Brussel verminderen en voorkomen dat deze in de winter plaatsvinden. Om dit te bereiken zullen de verschillende betrokken spelers, en in het bijzonder de OCMW’s, zo goed mogelijk moeten inspelen op deze veranderingen, om zo snel mogelijk een nieuw, eerlijker en gezonder evenwicht te vinden in de relaties tussen huurder en verhuurder.

Meer gedetailleerde informatie vindt u in de brochure van Brussel Huisvesting: https://huisvesting.brussels/publicaties/.

[1Herhaald in de toelichting van de verordening en in de dia’s van de presentatie van 28/03/2023 HIER beschikbaar.

[2Hiertoe heeft het Besluit van de regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (BRBHG) van 17/03/2023 (gepubliceerd op 21/08/2023) artikel 5 §9 van het BRBHG van 04/09/2003 gewijzigd, waarin de basisvereisten op het gebied van veiligheid, gezondheid en uitrusting in woningen zijn vastgelegd. Dit artikel bepaalt nu dat "elke woning een individuele deurbel moet hebben, evenals een brievenbus voor elk huishouden. De brievenbus moet zich op een plaats bevinden die elke werkdag van zes uur ’s ochtends tot negen uur ’s avonds vrij toegankelijk is".

[3Deze term is belangrijk omdat het betekent dat iemand die overlast veroorzaakt in de buurt, die de woning niet goed onderhoudt of die al verhuisd is, kan worden uitgezet, zelfs als hij een kleinere betalingsachterstand heeft.

[4De aanduiding van deze "derde vertrouwenspartij" zal gebeuren op basis van artikel 203 van de wet van 30 juli 2018 betreffende de bescherming van natuurlijke personen met betrekking tot de verwerking van persoonsgegevens en is momenteel lopende.