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Des nouvelles règles en matière de bail à Bruxelles : ce qu’il faut savoir (DECEMBRE 2017)

Depuis la 6ème réforme de l’Etat, les Régions se sont vues confier la compétence de réglementer le bail d’habitation. La Région bruxelloise a franchi le pas en adoptant le 27 juillet 2017 une ordonnance visant la régionalisation du bail d’habitation. Cette dernière entrera en vigueur le 1er janvier 2018 et réforme les règles applicables aux baux bruxellois, qu’il faudra aller désormais piocher dans le nouveau livre XI du Code bruxellois du logement. Notons par ailleurs qu’un projet wallon est sur le feu et que la matière devrait aussi bouger prochainement. La Flandre n’est pas non plus en reste puisque le texte modifiant le cadre juridique devrait être adopté dans le courant 2018.

Les principales nouveautés à Bruxelles

-  De manière générale : Jusqu’ici, le droit du bail était principalement supplétif. A présent, la réforme confère à certaines dispositions un caractère impératif que les parties seront contraintes de respecter. De plus, le nouveau cadre juridique autorise en principe la cession et la sous-location des baux, qui sont dorénavant permises sauf si le contrat stipule le contraire. L’ordonnance rend aussi possible la résiliation des baux de courte durée moyennant le respect d’un délai de préavis de 3 mois ainsi que d’une indemnité équivalent à 1 mois de loyer.

-  La colocation : L’une des principales innovations de la réforme concerne la colocation. L’ordonnance bruxelloise prévoit un régime particulier qui permet une certaine flexibilité car chaque colocataire peut décider de quitter la colocation sans frais moyennant le respect d’un préavis de 2 mois à la condition qu’il cherche un remplaçant qui prendra sa place au sein de la colocation. En contrepartie, les colocataires sont tenus solidairement au paiement du loyer. En outre, ce type de bail requiert la création d’un pacte de colocation qui reprendra les règles de vie commune entre les colocataires. Il précisera en effet la clé de répartition du loyer, l’intervention dans les charges et dans la garantie locative, la propriété des meubles, les modalités de remplacement d’un colocataire en cas de départ,…
Par contre, ce régime n’est pas obligatoire : les colocataires et le bailleur ont la possibilité d’opter pour un bail classique.

-  Le bail étudiant : Un étudiant a la possibilité de conclure un bail étudiant d’une durée de maximum 12 mois mais qui peut être prolongé une année supplémentaire aux mêmes conditions. Il est aussi possible de résilier le bail jusqu’à un mois avant d’entrer dans les lieux (moyennant une indemnité d’un mois de loyer) voire même de le résilier sans frais en cours de bail en respectant un délai de préavis de 2 mois. L’idée est d’aligner le bail aux aléas de la vie étudiante : départ en Erasmus, échec, réorientation…

-  Le bail glissant & le logement intergénérationnel et solidaire : Des règles spécifiques ont été adoptées pour encadrer des procédés qui existaient déjà en pratique mais qui ne disposaient d’aucune assise juridique claire.
En ce qui concerne le bail glissant, ce type de bail permet à une association (CPAS, asbl,…) de prendre un bien en location et de le céder à des personnes qui auraient eu des difficultés à l’obtenir sans l’intervention de l’association. Cela vise expressément les personnes précarisées, défavorisées par certains traits les caractérisant (origine, revenus,…), qui constitueraient un frein pour un propriétaire. La cession s’effectue après une période transitoire de maximum 3 ans pendant laquelle l’occupant est accompagné par l’association pour qu’à terme il puisse assumer financièrement la location et entretenir le bien.

-  Le développement d’outils :

o La grille indicative des loyers : Il s’agira simplement d’un instrument disponible mais qui ne sera en rien contraignant. Les loyers pourront toujours être décidés par les propriétaires, même s’ils s’écartent de cette grille.

o Le bail-type : Un bail-type a été réalisé pour permettre aux parties qui le souhaitent de s’y référer en cas de doute sur les dispositions qui peuvent se trouver dans leur contrat. Ce bail-type reste un exemple et il n’existe aucune obligation de s’y reporter, les parties restent libres de s’en détacher.

-  Les normes de non-discrimination : Le bailleur ne peut pas poser toute question au candidat preneur. L’ordonnance prévoit une liste exhaustive d’informations que le bailleur peut demander. Notons que si le bailleur peut questionner le candidat sur l’état de ses ressources financières, il ne peut pas demander à ce dernier la provenance de ses ressources. Par ailleurs, le propriétaire est tenu de communiquer au candidat toute une série d’informations relatives au bien qu’il entend louer.

-  La garantie locative : Les conditions d’application de la garantie locative prise en charge par le Fonds du Logement et le CPAS sont élargies. Le processus est accéléré et la provenance des fonds pour le locataire est cachée de sorte que le propriétaire ne peut pas avoir connaissance de leur origine.

Pour aller plus loin :http://logement.brussels/louer/bail...
Pour une analyse critique de l’ordonnance, voyez le communiqué de presse publié par l’Association « Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat » : http://rbdh-bbrow.be/spip.php?artic...

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